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【中品观察】北京房租掉价:谁是推手?

来源: 中国品牌杂志社 中国品牌网 张凤玲 发布时间: 2020-07-27 10:53:18

摘要

2020年7月18日,清晨。自如管家拐到金台路后一直往东走,在金台北街停下,前方是人民日报,中央电视台。自如管家说,金台路附近的房子,已

2020年7月18日,清晨。

自如管家拐到金台路后一直往东走,在金台北街停下,前方是人民日报,中央电视台。自如管家说,金台路附近的房子,已经降价。半年前,金台北街附近的一间次卧,12平米,租金每月大约3500元,现在租金每月大约3100元。

北京海淀区,西城、东城、丰台房租降价的市场局面和金台北街的情况如出一辙。

海淀区,西土城一套精装两居室,价格从每月7900元下调到每月6700元;丰台区,花乡地区一套精装两居室,价格从每月4000元降价到每月3500元;

东城区,安定门一套精装一居室,价格从每月6500元下浮到每月5800元。

7月18日和7月19日,《中国品牌》杂志记者在走访中发现:一名自如租客,因为前段时间租约到期,她想搬回到2018年租住的房子,联系中介,发现2019年需要5500元拿下的一居室,今年只需要4500元。而房山区房东杨女士已经切身体验到寒冬来临。她拥有一套两室一厅的房子,2019年,这套大三居每月租金4200元,但今年房子却已经闲置半年。疫情期间,杨女士没有找到新的租客。

根据我爱我家研究院数据显示,北京房租已经呈现下滑趋势,6月前三周,北京整租交易的套均价为5743元/套/月,较同期下跌。

在房东、租客和房产中介看来,房子已经表现出“人缘”不佳。而客流上,外地人不愿意回京,成房源供需掣肘。

01

  房租下降多因一果

在大众眼中看来,疫情是这次北京房租租金下滑的“推手”。因为疫情打乱外地人进京的工作节奏,减少了城市人口的流动性,造成房源和客源供需层面的失衡。

北京租房市场有传统的淡旺季之分。

租房的旺季主要在上半年。春节之后的上班潮、招工潮,造成北京人流回升,因此,3月和4月是北京的房租旺季。大学生集中毕业,集中找房,大学生没有足够的时间去对冲无房居住的风险,避险措施又很少,时间不足,因此,5月、6月和7月是北京大学生毕业季节。

疫情直接让北京房产中介公司痛失2、3月的黄金旺季。也因此,各大房产中介公司憋足劲,想把握住5、6、7月的旺季机会。2020年5月6日,自如公寓推出一个租房品牌计划——“海燕计划”。

所谓“海燕计划”,是指刚刚毕业的大学生租房,不需要交付押金,享受折扣优惠等一揽子计划。但,北京6月突然的疫情,又切断北京毕业生和北京的联系,不少大学毕业生返回北京都比较困难,因此,“海燕计划”很难“展翅高飞”。

7月19日,一位链家经纪人对《中国品牌》杂志记者表示,2019年,一套12平米的房屋,从看房到成交,周期大约13天,而疫情期间,租房成交周期已经超过15天,甚至更长。

凡事都有偶然的凑巧,也有宿命的必然。

时间线拉长,北京房租下调,已隐隐约约地酝酿已久。

隐形因素已经表现在时代背景里。

根据北京日报等媒体公开数据统计,2016年,北京拆除违建面积1500万平米;2017年,北京拆除违建面积5985万平米;2018年,北京拆除违建面积大约是4000万平米。

除了大规模地拆除违建面积,还有一个不容忽视的时代背景:北京这个大城市的人口偏好发生调整,宏观面要求控制人口规模。

根据北京市统计局数据显示:北京在“十三五”规划纲要中,提出2300万的人口红线目标。在2017年,北京常住人口自1997年以来首次实现负增长,为2170.7万人,比2016年减少2.2万人。在2018年,北京常住人口2154.2万人,比2017年减少16.5万人。在2019年,北京常住人口2153.6万人,比上年末减少0.6万人。

大规模拆违导致的小产权、隔断房的消失,使得低收入者逃离北京,原有租赁大池子里的低收入人群减少,人口外流构成了一次房源和客源的供给侧改革。

所以有人说,北京人口减少如同一个巨石,扔到水中央,激起波澜,而疫情如同一块块巨石,倾倒水中央,圈圈荡漾开来。

这并不是感性的判断,而是由理性的数据支撑。

东北证券的一项数据显示,截至2018年上半年,北京租金收入比为 47.44%,此时,北京的房租租金价格涨到极致,他们研判,未来北京房租将呈现稳中有降的趋势。他们从趋势上,也做过一笔测算:假设人均租房居住面积为 30 平米,年租金采用该年12个月租金的算术平均值,可以看到从 2013 年以来,北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25%。但是在其后几年,租金收入比并未有明显上升,一直控制在 50%以内。

02

  周期叠加的房租事故

  过去五年多,中国房地产的顶层设计制度概况起来就八个字——“房住不炒,租售并举。”

  这是住房供给侧改革的核心内容。

  住房供给侧改革,其实又分两个内容:一个是新房供给侧改革,另一个是租房供给侧改革。

  后者的一个核心就是,租赁机构化。

  为了提升租赁在整个楼市认知体系里的权重与地位,从中央到地方政府,都出台很多鼓励文件,希望推动租房市场的培育与发展。比如,2017年7月21日,住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,并且选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。

  如此高规格的政策红利出现之后,金融机构开始响应。

  建设银行、工商银行、中信银行、中国银行等多家金融机构介入长租公寓领域。

  各路资本野心勃勃地进军长租公寓,相应的ABS、类RE-ITs等融资手段也安排上了,资本则隐身其后提供弹药,各方力量短兵相接,长租公寓行业迅速从蓝海变为红海。

 由于前期获取房源成本高、租金上涨压力大,长租公寓行业很快就面临盈利举步维艰的情况。

 克而瑞调研了行业多家长租公寓企业,调研发现:长租公寓领域的平均利润水平仅仅在2%-4%,现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是,上述微薄的盈利水平还需要建立在一个基础上——企业整体出租率保持在95%以上,但目前行业10强的平均出租率也才约90%。

  一位负责自如拿房的经纪人向《中国品牌》杂志算过一笔拿房成本的账本:假如北京一间公寓最终月租4000元,市场竞争激烈,拿房成本往往占60%,即支付给产权方的成本是2400元;装修成本(包含硬装、软装、家居、家电等)以6万元计算,要在前五年分摊完,平均每个月装修成本大约1000多元,加上其他运营成本,统计下来,一间房每月总成本超过4000元。

  也就是说,前五年很难赚钱。

  抢房源大战,让长租公寓品牌,中介公司、租赁创业,站到了风口浪尖上。但租赁是一个社会外部性很强的的业务,在P2P 等资本金融泡沫退潮的形势下,很多长租公寓似乎一夜之间隐匿了。

  租房者的收入也在降低,这两年,长租公寓行业出现各种“妖娥子”:“甲醛门”是迫于快周转的经营压力,“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势,“隔断房”是要增加收入来源。

  原本摇摇欲坠的房租,遇上这次疫情,立刻疲软。

  因此,我们不能把问题简单归罪于疫情,也不能把问题简单归罪于某个人或某个公司或某个政策。

  还是那句话说得好,铁腕整顿,机构抢房、租赁杠杆化、人均收入降低和疫情,是这些综合因素合力制造出如今房租下滑的现状,它们互为表里,拆分具体责任,没有意义,这是一个周期因素叠加的“事故”。

03

房租还会上涨吗?从投资品变成消费品

目前长租公寓市场可分为集中公寓与分散公寓两类,其中,在疫情面前,分散长租公寓压力最大,例如蛋壳、自如等。

根据蛋壳第一季度报告显示,蛋壳的入住率并非从疫情之后才开始下降的,而是从2019年下半年就已经开始。截至3月31日,其入住率从2018年年中的89%下降到75.6%,下降了13.4%。财务数据也证实了前述论据,北京房租下滑并不完全是疫情。

进入2020年,蛋壳即将破产的新闻就一直没有停止过,截止到2019年末,蛋壳公寓资产负债率已经达到95.7%,相较2018年同期再次提高了13个百分点。

“长租公寓”看起来,其实不“长”。

蛋壳的遭遇是目前长租公寓存在共通的问题,这是目前大规模扩张之中的长租品牌普遍存在的问题。

首先是亏损,品牌长租公寓青客与品牌长租公寓蛋壳均在招股书中毫无回避地亮出了目前的亏损数字,具体到每间房屋,平均亏损三四千。

其次,二者的商业模式都依赖稳定的租期和租客客群,尤其关注空置率、续约率和提前解约率,这三个指标决定了客群的稳定性和租约可靠性。

根据公开数据显示:蛋壳的入住率都已接近或超过90%,在这样的情况下仍有大幅亏损,不得不让人忧虑其整个商业逻辑是否成立,也不得不让人担忧,长租公寓的“长租”是一个伪“商业命题”。

这是一个残酷的淘汰时代。

商业模式不清晰背景下,过去几年,北京的人口控制政策对于长租公寓的打击也不小。、

因为人口控制、消防安全因素的影响,原本分散式公寓赖以生存的隔断也不让打了,长租公寓的利润更低了,盈利变成了问题。

以前房子在房东自己的手上,遇到疫情,相当于房东们一起平摊风险。但是,目前市面上很多房子现在给了中介长租公寓机构,相当于中介机构把这个风险全部承担了下来。

“房租价格挂钩人均收入”通常适用于普通消费品领域。

之前,北京房子算不上普通消费品,更像是投资品。

比如,北京的一套房子面积是100平米,每平米7万元,总价也高达700万元,租金算每个月1万元,在不计算利息成本和人工运营成本的情况下,这套房子需要相当于60多年才能回本。而目前房屋产权也只有70年,指望通过租房来挣钱,显然是不划算的,而房东们在乎的是,房租上涨,房价上涨,房子增值。

这也是一个“套路”百出的时代。

一个商业事件和商业故事,连普通租客都已经看得清清楚楚,想得明明白白,其实差不多这个商业故事也就差不多结束了,后面都是瞎折腾。

一个新的租房周期,在召唤着新的时代。

 
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