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房产暴利怎么看?

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    5月27日,中天城投对旗下一个项目做出“当项目销售均价下降33%时,项目仍能实现盈亏平衡”表态。这引起了著名财经媒体《每日经济新闻》的关注。相关报道上线后,许多人惊叹,房地产太暴利了!房价必须降。

    当然读者们一般能够理解,毛利率不等于净利,还要扣除管理费用、财务费用、营业税、土地增值税和所得税之后才是净利润。万科刚出了年报,可以做个类比:2013年万科的毛利率大约31%,对应净利润率只有13.5%左右。这样的利润率看起来低很多了,不过和制造业动辄个位数的利润相比,似乎还是高了不少。

    但是,产品利润率的高低就能代表企业的盈利高低么?其实不然。不同行业直接比较通常没有意义。

    一个企业盈利多少,是看企业股本的投资回报率ROE:即净利润和自有资本的比率。

    考量一家企业的ROE,产品的净利润固然重要,但是总资产周转率同样重要。如果某种产品毛利率高,但是销量低,那么实际ROE也会受影响。过来,如果某种产品利润率低,但是销量高,周转率高,那么实际ROE也不低。

    我们知道不少外贸企业,其销售毛利润往往不到10%,净利润率不到3%,但是一年销售相当于资产周转10次,那么其ROE也有30%的回报(不考虑负债)。而对于一个毛利30%的房地产项目,扣除土地增值税、销售税和相应费用后,其净利润率大约在14%左右。在利润率固定的情况下,销售速度越快,ROE越高。但反过来如果销售受阻,几年才能完成销售,最后的ROE可能还不如存银行理财。

    由于销售速度对于企业的赢利至关重要,部分企业也愿意以较低的利润率换取更高的周转速度,从而提高ROE水平。中国传统商业有句古语,货如轮转,也就是这个道理。

    一家企业,要么选择高利润率低周转率的路子,典型的如奢侈品行业,而房地产哪怕销售再快,也只能属于低周转率的行业;要么选择低利润率高周转率的路子,典型的如快速消费品行业。如果利润率和周转率都不高,那么这家公司不是国企话恐怕前景堪忧了。

    但是,类似想苹果公司那样,即能保持高利润率、又能保持高销售高周转的企业其实是不多见的。这意味这个行业存在巨大的赢利空间以及这家企业超高的ROE。这必然引发竞争对手强力的关注和挑战。

    有聪明的读者已经开始发问了,那么在负债的情况下呢?简单的说,负债是一种杠杆,可以放大收益,也可以放大损失。具体如何,我们下次再聊。